Не распродано 67%: что происходит со строящимся жильём на Ставрополье

Стоимость выросла в полтора раза

По состоянию на март 2024 года, в Ставропольском крае выдано 147 разрешений на строительство жилья общей площадью 1,57 млн кв. м. В регионе действуют 78 застройщиков, все они могут привлекать средства дольщиков.

Из общего объёма строящегося жилья на Ставрополье продали 514 тыс. кв. м. Доля нераспроданного — 67%. Средняя стоимость 1 кв. м — 93 тыс. рублей (по данным проектных деклараций, опубликованных в ЕИСЖС — Единой информационной системе жилищного строительства). Объём привлечённых средств составил более 47 млн рублей.

В целом по России доля нераспроданного жилья на первичном рынке составила 66%. Строится всего 106 млн кв. м жилья, из них проданы пока только 35,8 млн кв. м. Для сравнения — в марте 2023 года этот показатель составлял 71%, а в Ставропольском крае — 78%.

При этом цены на квартиры значительно выросли. Средняя стоимость жилья в Ставропольском крае в марте 2023 года была 74 тыс. рублей за 1 кв. м, а в марте 2022 года — 60 тыс. рублей.

За два года стоимость жилья на Ставрополье выросла более чем в полтора раза. Увеличились и объёмы строительства — на 43%.

По скорости строительства Ставропольский край занимает в России 34-е место из 75. Об этом свидетельствуют данные Единого ресурса застройщиков. В среднем один дом в регионе возводят за 782 дня, что считается высокой активностью строительства. За три года по договору долевого участия в регионе ввели в эксплуатацию более 1,4 млн многоквартирных домов.

Спрос на льготные ипотеки упал

Реальное положение дел на рынке недвижимости несколько отличается от статистических показателей. Директор ставропольского риелторского агентства Елена Манукова рассказала, что в крае средняя стоимость жилья на первичном рынке составляет 110 тыс. рублей за кв.тм, на вторичном рынке — 105 тыс. рублей.

«При этом города группы КМВ всегда отличаются по стоимости недвижимости как в новостройках, так и во вторичке. Здесь средняя стоимость первички — 250 тыс. рублей за кв. м, вторичное жильё — в среднем по 180 тыс. рублей за кв. м»,

— отметила Елена Манукова.

Учитывая дороговизну квартир, ставропольцы нередко обращаются за помощью к банку. Ставки по ипотеке варьируются от 16,7 до 19% годовых. Величина процента зависит от нескольких критериев: тип объекта, размер первоначального взноса и наличие зарплатного проекта в банке.

Существует и так называемая льготная ипотека — это ставка 6% по программе «Семейная ипотека» и 8% по программе «Господдержка». Семейную ипотеку могут выдать тем, у кого есть двое несовершеннолетних детей либо один ребёнок, рождённый не раньше 2018 года. Ипотеку по господдержке могут получить все граждане, у которых есть первоначальный взнос в размере 30% от общей стоимости жилья, при условии, что с 1 января 2023 года они не оформляли льготных программ.

До конца 2023 года получить льготную ипотеку было проще. Тогда достаточно было внести 15-процентный первоначальный взнос. Максимальный размер ипотечного кредита в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области составлял 12 млн рублей, а сейчас — 6 млн рублей, вне зависимости от региона. Правительство РФ приняло такие меры, чтобы повысить качество кредитов.

«После ужесточения требований наблюдается существенное снижение спроса на льготные программы, примерно на 40%. Ведь речь идёт не только об изменениях минимального первоначального взноса и принципа «одна льготная ипотека в одни руки», но и о субсидировании, то есть компенсировании застройщиком банку разницы между рыночной и предоставленной ставкой. А это, естественно, отражается на стоимости квартир»,

— подчеркнула директор агентства недвижимости.

Всё чаще в качестве первоначального взноса ставропольцы используют материнский капитал. В 2024 году его размер при рождении первого ребёнка составляет 630 тыс. рублей, второго — 833 тыс. рублей. Самый популярный способ распорядиться материнским капиталом — это улучшение жилищных условий. По данным «Дом.РФ», в 2023 году более 677 тыс. российских семей направили выплату на покупку или строительство жилья. 

Квартиры на Ставрополье приобретают не только для улучшения жилищных условий, но и для последующей перепродажи. По словам Елены Мануковой, инвестирование на этапе строительства — популярное направление на рынке недвижимости. Здесь на протяжении нескольких лет сохраняется идеальное сочетание доходности и безопасности, которую обеспечивают эскроу-счета. Но льготные программы, создавшие ажиотаж на первичном рынке, и увеличение издержек застройщиков привели к существенному росту цен на первичку. В итоге разница в стоимости от стадии котлована до ввода дома в эксплуатацию снизилась. Сейчас это порядка 10–20%.

По-прежнему актуальный тренд — покупка жилья для последующей сдачи в аренду. Даже несмотря на то, что за последние несколько лет срок окупаемости таких вложений увеличился из-за роста цен.

«В этом случае люди получают не только ежемесячный пассивный доход, но и твёрдый актив в виде недвижимости. Но для сдачи в аренду отдают предпочтение новостройкам с высокой степенью готовности либо вторичке. Так вложения начинают работать быстрее»,

— прокомментировала риелтор.

То, каким будет спрос на жильё в новостройках в дальнейшем, во многом зависит от денежно-кредитной политики Центробанка. Ужесточение требований по льготным программам в сочетании с высокой ставкой по ипотечным кредитам приводят с снижению спроса. Елена Манукова считает, что при такой высокой ставке, как сейчас, люди будут отдавать предпочтение краткосрочным вкладам под высокий процент. Соответственно, при понижении ставок депозиты потеряют привлекательность, а ипотека будет востребована вновь.